【銘柄分析】サンフロンティア不動産(8934):業績がいいがガバナンスに不安あり?

本記事は銘柄に対する記載も含みますが、投資を推奨するものではありません。
また、本記事の内容は投稿時のものとなるため企業データの最新情報と異なる可能性があります。
あくまで自己判断での投資をしていきましょう!

今回はサンフロンティア不動産です。

不動産の中でもビル再生の事業を行っている会社で、利回りは4%台と高水準です。

成長性も高く今後の増配も期待できますが不安要素もあり。。

 

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2020年度決算発表の分析を以下の記事で行いました。

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決算シーズンですね。企業は3か月ごとに四半期決算を出しますが、その年度の終わりに出す本決算では最終的な結果と翌年の会社予想が出されます。四半期決算が中間報告で、本決算が最終報告ですね。毎年3月に決算を迎える会社が多い[…]

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サンフロンティア不動産の事業概要

会社名サンフロンティア不動産
業種不動産業
特徴東京都心部を中心に不動産の再生事業や賃貸・売買仲介といった不動産サービスを展開しています。海外展開も行っており国内富裕層に東南アジア不動産への投資を紹介しています。その他ホテルや貸会議室の運営も行っています。
株価(投稿日時点)953円
配当月3月

 

サンフロンティア不動産の総合評価:86.85ポイント(94位/2824社中)

キャッシュフローは見栄えが悪いが、利回り・増配・成長性は魅力的。

不動産オーナーに対して保有・購入からメンテナンス、売却に至るまでの一連の流れに対してワンストップでサービス提供を行っている会社です。

 

コロナ影響でオフィス需要が不安定になっているため直近では業績予想が保守的になっています。

コロナ前の業績は2011年以降右肩上がりであり、しっかりと成長してきていました。

 

不動産会社ということもありキャッシュフロー面では赤字が目立つのは懸念事項ですね。

 

また、社員への企業理念教育に熱心で、検索してみると一部ではパワハラ疑惑も見受けられます。

パワハラについては真偽が分かりませんがガバナンス面では疑問符が付く会社です。

 

サンフロンティア不動産の配当のポイント:今の利回りはどうか、今後増配しそうか?

基本的には増配。久々の不況局面だが今後配当を維持できるか?

配当指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

先日KDDIの銘柄分析について投稿してみました。 今後も似たようなかたちでいろいろな銘柄について書いてみようと思っていま…

利回り(投稿日時点)4.41%
配当推移(2016年~)25円(2016)→30円(2017)→33.5円(2018)→38.5円(2019)→42円(2020)→42円(2021予想)
2016年からの増配率+68%
2018年からの増配率+25%
配当姿勢安定配当

当社の利益配分は、株主様への長期的かつ安定的な利益還元に努めるとともに、将来の成長に向けた投資資金を確保すると同時に財務の安定強化も勘案し、総合的に株主様の利益に資することを基本方針としております。
(2020/08/06 通期業績予想および配当予想に関するお知らせ より)

配当姿勢としては安定配当をうたっており、2021年3月期は減益予想ではあるものの配当を維持しています。

記念配が出されることも多いですが、翌年は記念配分も含めて減配しないのはありがたいポイントです。

まだまだ今後の見通しが立てづらい状況が続く中で、業績の回復にも時間がかかりそうですが配当性向は高くないので、引き続き減配なしでやってもらえると安心して投資できますね

 

サンフロンティア不動産の財務のポイント:業績が悪化しても事業を継続できるか、配当を維持できるか?

先行投資の多い不動産業にはよくあるCF赤字ではあるが他社と比べて頻度は高い。だが自己資本比率は低くはない。

財務指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第2弾です。 第1弾の配当についての解説は以下をご覧ください。 目次 1 財務のポイントとは?1.…

営業CFここ10年で7回赤字あり(2011,2013-2014,2016,2018-2020)。
フリーCFここ10年で8回赤字あり(2011,2013-2014,2016-2020)。
自己資本比率49.6%
配当性向19.2%

 

不動産業ではまず借り入れ(借金)をして土地を購入し、開発したうえで売却(または貸し出し)するためキャッシュフローが赤字になることは珍しいことではありません。

それでも10年で営業キャッシュフロー赤字が7回というのは多く感じます

自己資本比率が高い今はいいのですが、財務面は注意してみておく必要があります。

 

主な競合他社の自己資本比率は以下のとおりです。

ADワークスグループ:36.8%

レーサム:53.6%

トーセイ:36.5%

 

サンフロンティア不動産の成長性のポイント:今後事業が成長しそうか?

営業利益率は高く、今後も成長を期待。

成長性指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第3弾です。 第1弾の配当についての解説、第2弾の財務についての解説はそれぞれ以下をご覧ください。…

過去3年間の売上成長(1年あたり平均)27.1%
過去3年間の純利益成長(1年あたり平均)21.8%
過去3年間の営業利益率23.8%

営業利益率やROEといった稼ぐ指標は非常に優秀です。

2020年3月期は悪化しており、前期も決算発表はまだですがさらに悪化見込みなのでしばらくは厳しい局面になります。

コロナ終息後の再加速に期待です。

 

サンフロンティア不動産の割安度合い:今の株価は割安か?

割安。すぐに業績回復は期待できないことからしばらくは割安継続かも?

ポートフォリオ運用する上での補正の考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント最終回、ポートフォリオ構築のための微調整編です。 第1弾の配当について、第2弾の財務について、第3…

PER(時価総額÷当期純利益)11.1倍
PBR(時価総額÷純資産)0.7倍
ミックス係数(PBR×PER)(※)7.77

※ベンジャミン・グレアム氏が提唱した指標で、企業のBS・PL両方の観点から企業の株価の割安性を見極める指標で低いほど割安となります。
グレアム氏が割安としていた目安は22.5です。

競合となる会社で言うと以下のような数値です。

ADワークスグループ:PER 17.0倍、PBR 0.49倍、ミックス係数 8.33

レーサム:PER 47.7倍、PBR 0.66倍、ミックス係数 31.482

トーセイ:PER 9.8倍、PBR 0.83倍、ミックス係数 8.134

 

その他:景気影響は大きいか、セクター的には積極的に購入すべきか。

不景気時には不動産価格の下落で落ち込むことが予想される業界。

業種:不動産業

景気敏感株か:○

 

リーマンショック時には大きく業績が悪化し赤字転落も経験しています。

景気動向には要注意です。

 

サンフロンティア不動産の株価:含み損益はどうなるか?

あまり株価は上がりきらない。
業績を考えると不思議だがガバナンス不安が表面化している?

<過去1年間のチャート>(TradingViewより)

<上場以来のチャート>(TradingViewより)

不況の影響で株安になるのはやむを得ないにしても、2011年以降に業績が成長しても株価が伸びないのは不思議です。

個人的な印象としてこういった企業はガバナンスが弱いことが多い印象で、ネットに見られるようなパワハラ疑惑も実際にあるのではと思えそうな気がします。

 

おわりに

不況時の落ち込みが激しいとはいえこの10年は割と成長してきている会社です。

配当性向も低いにもかかわらず利回りの高さが謎だったのですが、ガバナンス面が原因にありそうです。

 

保有はしているものの、適度な距離感を持って付き合うようにしたいところです。

 

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