【銘柄分析】サムティ(3244):今後のビジネスモデルがおもしろい!

本記事は銘柄に対する記載も含みますが、投資を推奨するものではありません。
また、本記事の内容は投稿時のものとなるため企業データの最新情報と異なる可能性があります。
あくまで自己判断での投資をしていきましょう!

 

今回はサムティです。

先日取り上げた日本エスコンと同じく、マンション販売を軸としている不動産会社です。

みのかぶ家計簿

本記事は銘柄に対する記載も含みますが、投資を推奨するものではありません。 また、本記事の内容は投稿時のものとなるため企業…

今回もREITであるサムティ・レジデンシャル投資法人のスポンサーでもあるので、REITとの比較も行います。

事業概要

会社名サムティ
業種不動産業
特徴不動産販売・賃貸が主な事業で、投資家向けに不動産投資として販売を行っている会社となります。
賃貸住宅中心のREITがすでに存在していますが、ホテルREITの上場を計画中です。
株価(投稿日時点)1992円
配当月5、11月

 

総合評価:105.38ポイント(3位/2717社中)

今後のビジネス構造改革は要チェック!

 

日本エスコン同様に近年の不動産人気で好調な会社です。

こちらは投資マンションの色合いがより強いですね。

比較すると配当利回りや売上高の成長は日本エスコンが上であるため日本エスコンを上位としましたが、財務面ではサムティが優れています。

そのため、日本エスコンよりも安心して投資できる対象として考えることができるのではないでしょうか。

 

一方で累進配当政策を宣言している点や日本国内でのプレゼンス向上予知を考えると日本エスコンも捨てがたく、個人的にはどちらも投資していいと思っています。

 

配当のポイント:今の利回りはどうか、今後増配しそうか?

利回り4%超で年々増配!

 

配当指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

先日KDDIの銘柄分析について投稿してみました。 今後も似たようなかたちでいろいろな銘柄について書いてみようと思っていま…

利回り(投稿日時点)4.12%
配当推移(2016年~)29.72円(2016)→42.33円(2017)→68.41円(2018)→79円(2019)→82円(2020)→82円(2021予想)
2016年からの増配率+176%
2018年からの増配率+20%
配当姿勢業績連動

配当につきましては、業績を反映させるとともに、今後の事業計画、財政状態等を総合的に勘案した上で実施することを基本方針としております。今後の事業展開、業容拡大、財務体質強化等を踏まえ、将来に備えた内部留保の充実を図りながら、実績に裏付けられた利益還元を行ってまいります。
(2021/01/22 剰余金の配当に関するお知らせより)

 

あまり配当方針が明示された資料は少ないのですが、株主優待もホテルの無料宿泊券が人気でありその他株主総会で議決権を行使した株主向けにQUOカードを提供しています。

そのため、優待等も含めた利回りは非常に高いですね。

個人的には単元未満で分散投資を行っていることもあり、なかなか株主優待や議決権の対象になるような水準にはしばらく届かないため、純粋な配当のみで利回りを計算しています。

 

財務のポイント:業績が悪化しても事業を継続できるか、配当を維持できるか?

先行投資の多い不動産業にはよくあるCF赤字。自己資本比率は低いながらも重要指標として意識。

 

財務指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第2弾です。 第1弾の配当についての解説は以下をご覧ください。 目次 1 財務のポイントとは?1.…

営業CFここ10年で3回赤字あり(2012,2014,2015)。
フリーCFここ10年で7回赤字あり(2012,2014-2017,2019-2020)。
自己資本比率30.7%
配当性向31.4%

 

不動産業ではまず借り入れ(借金)をして土地を購入し、開発したうえで売却(または貸し出し)するためキャッシュフローが赤字になることは珍しいことではありません。

ただ、同業他社と比較してもやや自己資本比率が低い点は注意が必要です。

中期経営計画でも自己資本比率については今と同じ水準を継続する予定となっています。

主な競合他社の自己資本比率は以下のとおりです。

トーセイ:36.5%

スターツ:42.3%

 

成長性のポイント:今後事業が成長しそうか?

売上は右肩上がり。今後は賃貸収入中心のビジネスモデルへ。

 

成長性指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第3弾です。 第1弾の配当についての解説、第2弾の財務についての解説はそれぞれ以下をご覧ください。…

過去3年間の売上成長(1年あたり平均)22.4%
過去3年間の純利益成長(1年あたり平均)29.2%
過去3年間の営業利益率17.3%

 

日本エスコンでも賃貸による利益割合増加方針の話はありましたが、サムティは2025年に営業利益の50%を賃貸収入(インカムゲイン)にする方針が出ており、より鮮明です。

(中期経営計画より)

 

 

詳しく書くと賃貸収入は以下の2点に分かれています

①完成3年間後の賃料・客室収入
②REIT等に売却後の継続管理

コロナ渦を通じて、レジデンス(マンション)の賃料については景気変動を受けにくい傾向にあることが分かったこと、新築マンションがその後値上がりする傾向にあることから一定期間保有してから売却する方針になりました。

 

また、令和2年度に消費税に関して改正がされ、完成後3年以内に売却しないと税制面でデメリットが発生するようになりました。

そのため、保有後の売却については、完成3年後となっています。

(中期経営計画より)

 

販売先としては既存の住宅REITや今後上場計画のホテルREITがあり、「売りたいときに売れない」ということが発生しないため、ビジネスモデルとしてなかなかよくできていると思います。

 

また海外事業も今後計画されており、東南アジアに進出する予定となっています。

こちらが成功すればさらに拡大が狙えますね。

 

割安度合い:今の株価は割安か?

一般的には平均的な水準だが競合と比較すると割高。

 

ポートフォリオ運用する上での補正の考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント最終回、ポートフォリオ構築のための微調整編です。 第1弾の配当について、第2弾の財務について、第3…

PER(時価総額÷当期純利益)7.5倍
PBR(時価総額÷純資産)1.04倍
ミックス係数(PBR×PER)(※)7.8

※ベンジャミン・グレアム氏が提唱した指標で、企業のBS・PL両方の観点から企業の株価の割安性を見極める指標で低いほど割安となります。
グレアム氏が割安としていた目安は22.5です。

競合となる会社で言うと以下のような数値です。

トーセイ:PER 10.2倍、PBR 0.9倍、ミックス係数 9.18

スターツ:PER 14.2倍、PBR 1.45倍、ミックス係数 20.59

 

その他:景気影響は大きいか、セクター的には積極的に購入すべきか。

不景気時には不動産価格の下落で落ち込むことが予想される業界。

業種:不動産業

景気敏感株か:×

 

REITとどちらを買うか?

サムティがスポンサーとなっているREITでサムティ・レジデンシャル投資法人が存在します。

サムティが完成させた物件をREITが買い取って賃貸収入を得ているかたちです。

利回りは4.8%ですが、稼働率は94.9%となっており平均より下の水準です。

日本エスコンの場合はREITとは内容が大きく異なるため別物という理解でしたが、サムティの場合はビジネスモデルにREITが組み込まれているように、単純に利回りで決めてしまってもいいように思えます。

 

おわりに

今後のビジネスモデルが非常によくできており、ぜひとも形にしてほしいなと思えるものです。

しかし、昨今の流れである不動産人気による価格上昇がある程度前提になっている点もあり、この前提が崩れてしまうと供給を受けるREITとあわせて苦しくなってしまう可能性もあります。

 

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