【銘柄分析】FJネクスト(8935):高配当高成長のマンション販売

本記事は銘柄に対する記載も含みますが、投資を推奨するものではありません。
また、本記事の内容は投稿時のものとなるため企業データの最新情報と異なる可能性があります。
あくまで自己判断での投資をしていきましょう!

今回はFJネクストです。

このブログでは何度か不動産会社も取り上げています。

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細かいところで違いはあるものの、昨今の不動産ブームで成長しており高配当というのは共通です。

FJネクストはテレビを見る方ならCMを見る機会も多いかと思います。

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2020年度決算発表の分析を以下の記事で行いました。

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決算シーズンですね。企業は3か月ごとに四半期決算を出しますが、その年度の終わりに出す本決算では最終的な結果と翌年の会社予想が出されます。四半期決算が中間報告で、本決算が最終報告ですね。毎年3月に決算を迎える会社が多い[…]

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FJネクストの事業概要

会社名FJネクスト
業種不動産業
特徴不動産販売が主な事業です。
東京都、神奈川県を地盤としており投資用ワンルームマンション販売が主力です。中古マンション売買や建設、旅館の開発・運営も行っています。
株価(投稿日時点)1081円
配当月3,9月

 

FJネクストの総合評価:103.85ポイント(6位/2717社中)

減益も配当は維持。中古物件販売は堅調で業績を下支え。

以前取り上げた日本エスコン、サムティと比較すると利回りでは最も低く投稿日時点で4.07%となっています。

その分PBR・PERは低く割安感があります。

また、自己資本比率が58.0%と高く、財務面での安心感はあります。

 

FJネクスト固有の話ではないかもしれませんが、投資用マンションの新規オーナーの半分以上が30代以下で属性も会社員が多く、投資に積極的なトレンドを感じますね。

 

FJネクストの配当のポイント:今の利回りはどうか、今後増配しそうか?

過去記念配を考慮から外すと減配なし。減益局面でも減配なし。

配当指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

先日KDDIの銘柄分析について投稿してみました。 今後も似たようなかたちでいろいろな銘柄について書いてみようと思っていま…

利回り(投稿日時点)4.07%
配当推移(2016年~)16円(2016)→20円(2017)→22円(2018)→36円(2019)→44円(2020)→44円(2021予想)
2016年からの増配率+175%
2018年からの増配率+100%
配当姿勢安定配当

当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題の一つと認識し、積極的な事業展開のための内部留保、財務バランス等を総合的に勘案の上、継続的かつ利益に応じた安定的な利益の配分を行うことを基本方針としております。
(2020/05/08 2020年3月期 決算短信より)

利益還元に対しては最重要課題といった表現ではなく、「経営の重要課題の一つ」といった表現で、実際に配当性向も21.4%(2020年実績)と低めです。

それでも利回り4%になるのだから十分ですね。

期待は禁物ですが、今後配当性向引き上げの余地があるという風にとらえることもできるかもしれません。

 

ちなみに株主優待もあり、100株以上で1500円相当のカタログがもらえます。

 

FJネクストの財務のポイント:業績が悪化しても事業を継続できるか、配当を維持できるか?

先行投資の多い不動産業にはよくあるCF赤字。自己資本比率は高水準で問題なし。

財務指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第2弾です。 第1弾の配当についての解説は以下をご覧ください。 目次 1 財務のポイントとは?1.…

営業CFここ10年で4回赤字あり(2011,2015,2018-2019)。
フリーCFここ10年で5回赤字あり(2011,2013,2015,2018-2019)。
自己資本比率58.0%
配当性向21.4%

 

不動産業ではまず借り入れ(借金)をして土地を購入し、開発したうえで売却(または貸し出し)するためキャッシュフローが赤字になることは珍しいことではありません。

財務面で見てみると有利子負債倍率も31.2%と低く、自己資本比率も高いです。

なかなかしっかりしている印象です。

主な競合他社の自己資本比率は以下のとおりです。

明和地所:36.6%

日神グループHD:55.6%

エスリード:56.6%

 

FJネクストの成長性のポイント:今後事業が成長しそうか?

右肩上がり。投資マンション人気も追い風。

成長性指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第3弾です。 第1弾の配当についての解説、第2弾の財務についての解説はそれぞれ以下をご覧ください。…

過去3年間の売上成長(1年あたり平均)12.7%
過去3年間の純利益成長(1年あたり平均)7.7%
過去3年間の営業利益率11.8%

 

財務が健全であることからわかるように、積極的に借金してどんどん稼ぐといったタイプではない分売上・利益の伸びはそれなりです。

 

FJネクストの割安度合い:今の株価は割安か?

同業含め割安な業界。

ポートフォリオ運用する上での補正の考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント最終回、ポートフォリオ構築のための微調整編です。 第1弾の配当について、第2弾の財務について、第3…

PER(時価総額÷当期純利益)7.1倍
PBR(時価総額÷純資産)0.68倍
ミックス係数(PBR×PER)(※)4.828

※ベンジャミン・グレアム氏が提唱した指標で、企業のBS・PL両方の観点から企業の株価の割安性を見極める指標で低いほど割安となります。
グレアム氏が割安としていた目安は22.5です。

競合となる会社で言うと以下のような数値です。

明和地所:PER 7.3倍、PBR 0.65倍、ミックス係数 4.745

日神グループHD:PER 8.5倍、PBR 0.4倍、ミックス係数 3.4

エスリード:PER 7.2倍、PBR 0.61倍、ミックス係数 4.392

 

その他:景気影響は大きいか、セクター的には積極的に購入すべきか。

不景気時には不動産価格の下落で落ち込むことが予想される業界。

業種:不動産業

景気敏感株か:×

 

FJネクストの株価:含み損益はどうなるか?

不動産ブームに乗ってここ数年は右肩上がり。
コロナ影響で一時下がるもすでにコロナ前と同水準。

<過去1年間のチャート>

<上場以来のチャート>(TradingViewより)

着実に業績も伸びてきており株価もそれに伴って上がってきています。

不動産ブームがいつまで続くのかはなかなか読めませんが、ブームが続く限りは安心して投資できそうなチャートです。

 

おわりに

投資用マンション販売を行う会社は好調な会社が多いのですが、賃貸需要の高いエリアに集中投資するスタイルや財務を見ると堅実な印象を受けます。

特定の業種には偏らないようにしていますが、同じ業種の中でも攻める会社と堅実な会社といったようにパターンが増えると安心できます。

ポートフォリオに不動産会社を加えてもOKな方にとっては良い選択肢かなと思います。

 

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