【銘柄分析】日本エスコン(8892):累進配当を宣言する業績右肩上がりの不動産会社

本記事は銘柄に対する記載も含みますが、投資を推奨するものではありません。
また、本記事の内容は投稿時のものとなるため企業データの最新情報と異なる可能性があります。
あくまで自己判断での投資をしていきましょう!

今回は日本エスコンです。

累進配当政策(本記事で意味も解説します)も継続が発表され、プロ野球の北海道日本ハムファイターズの新本拠地となる球場のネーミングライツ(命名権)も取得した好調企業です。

REITであるエスコンジャパンリート投資法人のスポンサーでもあるので、REITとの比較も行います。

 

事業概要

会社名日本エスコン
業種不動産業
特徴不動産販売が主な事業です。
中部電力が筆頭株主の会社でマンション分譲にはじまって、商業施設、ホテル開発に事業を拡大しています。
とはいえ主なエリアとしては近畿圏で売上の半分以上を占めています。
株価(投稿日時点)819円
配当月12月

 

総合評価:111.82ポイント(2位/2717社中)

コロナ影響はあり。ただしもともとのニーズは非常に大きくまだまだ拡大は続くか。

近年の不動産人気で好調な会社です。

最近のニュースでは2023年開業予定の北海道日本ハムファイターズの新本拠地命名権取得での知名度アップを目指したり、納骨堂永代使用権の販売・管理運営といった新規事業も行ったりと今後の成長に向けた布石も順調です。

ちなみに新本拠地は「エスコンフィールド北海道」となる予定で、周辺には日本エスコンが9400m2の土地にホテルなどの不動産開発を手掛ける予定です。

 

配当のポイント:今の利回りはどうか、今後増配しそうか?

累進配当政策を継続! 減配の心配なし!

配当指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

先日KDDIの銘柄分析について投稿してみました。 今後も似たようなかたちでいろいろな銘柄について書いてみようと思っていま…

利回り(投稿日時点)4.64%(2021年03月16日現在)
配当推移(2016年~)15円(2016)→18円(2017)→32円(2018)→36円(2019)→38円(2020)→38円(2021予想)
2016年からの増配率+153%
2018年からの増配率+19%
配当姿勢累進配当政策

当社は、2020 年7月 30 日公表「第3次中期経営計画「IDEAL to REAL 2022」及び累進的配当政策の見直しに関するお知らせ」において、2016 年 11 月より配当政策の方針として導入していた累進的配当政策(1株当たりの配当額を前年度の1株当たり配当額(DPS)を下限とし、原則「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする配当政策)の見直しを発表しておりましたが、2020 年度以降も引き続き累進的配当政策を継続いたします。
本中期経営計画期間中、1株当たり配当額 38 円以上を維持いたします。
(2021/02/24 第4次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」策定のお知らせより)

引用内に説明があるように、累進配当政策とは「減配を行わず、前年と同じ配当を行うか増配を行う」ことを宣言することを指します。

少なくとも中期経営計画が有効な2023年12月期までは今の配当である38円は維持されることになります。

すでに利回り4.64%と高配当株ですが、上場以来毎年増配していることから維持どころか増配の可能性も非常に高いと考えています。

 

この累進配当政策についてはコロナショックの中で2020年7月に一度中期経営計画とともに撤回されたのですが、2021年2月の新中期経営計画で改めて継続が宣言されています。

 

財務のポイント:業績が悪化しても事業を継続できるか、配当を維持できるか?

先行投資の多い不動産業にはよくあるCF赤字。とはいえ自己資本比率も低めで財務には不安あり。

財務指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第2弾です。 第1弾の配当についての解説は以下をご覧ください。 目次 1 財務のポイントとは?1.…

営業CFここ10年で5回赤字あり(2014-2018)。
フリーCFここ10年で7回赤字あり(2014-2020)。
自己資本比率25.8%
配当性向33.9%

 

不動産業ではまず借り入れ(借金)をして土地を購入し、開発したうえで売却(または貸し出し)するためキャッシュフローが赤字になることは珍しいことではありません。

ただ、同業他社と比較しても自己資本比率が低い点は注意が必要です。

中期経営計画でも自己資本比率については今と同じ水準を継続する予定となっています。

主な競合他社の自己資本比率は以下のとおりです。

エスリード:56.6%

プレサンス:44.7%

日本商業開発:32.7%

 

成長性のポイント:今後事業が成長しそうか?

売上は右肩上がり。投資マンション人気も追い風。

成長性指標への考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント第3弾です。 第1弾の配当についての解説、第2弾の財務についての解説はそれぞれ以下をご覧ください。…

過去3年間の売上成長(1年あたり平均)24.3%
過去3年間の純利益成長(1年あたり平均)13.5%
過去3年間の営業利益率18.3%

 

新たに発表された中期経営計画では2023年12月期で売上高1100億(2020年比+42%)、営業利益16億(2020年比+31%)が目標として提示されており、まだまだ成長は見込めます。

今後は賃貸による利益割合を増やしていく計画です。

(中期経営計画より)

 

割安度合い:今の株価は割安か?

一般的には平均的な水準だが競合と比較すると割高。

ポートフォリオ運用する上での補正の考え方はこちらに記載しています。

みのかぶ家計簿

銘柄選定の重要ポイント最終回、ポートフォリオ構築のための微調整編です。 第1弾の配当について、第2弾の財務について、第3…

PER(時価総額÷当期純利益)9.1倍
PBR(時価総額÷純資産)1.45倍
ミックス係数(PBR×PER)(※)13.195

※ベンジャミン・グレアム氏が提唱した指標で、企業のBS・PL両方の観点から企業の株価の割安性を見極める指標で低いほど割安となります。
グレアム氏が割安としていた目安は22.5です。

競合となる会社で言うと以下のような数値です。

エスリード:PER 7.2倍、PBR 0.61倍、ミックス係数 4.392

プレサンス:PER 5.9倍、PBR 0.81倍、ミックス係数 4.779

日本商業開発:PER 10.9倍、PBR 1.27倍、ミックス係数 13.843

 

その他:景気影響は大きいか、セクター的には積極的に購入すべきか。

不景気時には不動産価格の下落で落ち込むことが予想される業界。

業種:不動産業

景気敏感株か:×

 

REITとどちらを買うか?

日本エスコンがスポンサーとなっているREITでエスコンジャパンリート投資法人が存在します。

こちらは暮らし密着型商業施設を中心として賃貸事業で稼いでいる点が日本エスコンとの違いです。

物件の稼働率も99.8となっており、空き物件がほとんどない状況。

東証REIT指数もアウトパフォームしています。

 

収益構造が異なるため単純比較はできませんがどちらも投資対象としては問題ないレベルと考えます。

投資最低金額が日本エスコンは100株単位でも10万円以内で購入できるのに対して、REITは13万円近いため買いやすいのは日本エスコンですね。

一方で利回りは日本エスコンの4.64%に対してREITは6.11%あります。

と比較はしてみたものの、分譲マンション中心の日本エスコンと商業施設中心のREITということで別物と考えた方がいいでしょう。

 

おわりに

2月に発表された新中期経営計画で個人的にうれしかったのは累進配当政策の維持です。

今の不動産人気が継続するのであれば(どうせ増配してくれるので)関係ないのですが、下落した場合でも一定期間配当は維持されるため安心して投資することができます。

今後スポーツニュースでもたびたび名前を聞くことになるでしょうし、勢いに乗っかるのもいいですね。

 

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